Vastgoed kopen : privé of via een vennootschap ?

Hypothecair krediet 05 aankoop

Of de aankoop van vastgoed door een vennootschap voordeliger is dan een aankoop privé, is afhankelijk van een veelvoud van factoren, waarvan wij er hier graag een aantal opsommen en toelichten.

Enkele VOORDELEN van een aankoop binnen een vennootschap

1. De aftrekbaarheid van kosten

Binnen een vennootschap kan u ervoor opteren om het gebouw (evenwel niet de grond) af te schrijven.

De vennootschap kan eveneens heel wat kosten inbrengen.  Denk hierbij aan de kosten voor herstellingen en onderhoud, BTW, registratierechten, de onroerende voorheffing, … . Ook de intresten die verbonden zijn aan het aangaan van een lening zijn volledig aftrekbaar.

Op deze wijze kan de vennootschap haar boekhoudkundige winsten verlagen en zal zij dus ook minder belastingen betalen.

Let er op dat de statuten een aankoop van onroerend goed moeten toelaten.  Zoniet zal de fiscale aftrekbaarheid van de kosten door de vennootschap mogelijk ter discussie komen.

In de personenbelasting is de aftrekbaarheid veel beperkter.  We kennen in de personenbelasting de aftrekbaarheid van de intresten (gewone en bijkomende intrestaftrek) van het onroerend inkomen, het bouwsparen, het lange-termijnsparen en de aftrek enige eigen woning.

2. Successieplanning

Koopt u vandaag een onroerend goed aan via een vennootschap en u wenst later aan successieplanning te doen, dan schenkt u aandelen en niet onroerend goed (het onroerend goed is immers eigendom van uw vennootschap).  Het schenken van aandelen (roerend vermogen) is vandaag fiscaal veelal gunstig.

Roerende goederen

De huidig geldende tarieven – lees: per 1 juli 2011 – voor de schenking van roerende goederen in Vlaanderen, zien er als volgt uit:

  • In rechte lijn, tussen echtgenoten of samenwoners : 3%
  • In alle andere gevallen : 7%

Ook is er het voordeel dat bij een schenking, die afgerekend werd aan deze tarieven, er geen successierechten meer verschuldigd zijn wanneer de schenker alsnog binnen de drie jaar na de schenking komt te overlijden.

Het schenken van een onroerend goed daarentegen is veelal merkelijk duurder.

Of het ook zinvol is uw gezinswoning aan te kopen via een vennootschap, is echter een geheel andere vraag.  In Vlaanderen geldt er immers een vrijstelling van successierechten op de gezinswoning.  Opgelet ! Dit enkel in het voordeel van de langstlevende partner, dus niet m.b.t. de kinderen.

Wie de gezinswoning heeft ondergebracht in zijn vennootschap en niet tijdig in een successieplanning heeft voorzien, loopt het risico dat de successierechten hoger zullen uitvallen dan wanneer de gezinswoning privé eigendom zou zijn gebleven.

Enkele NADELEN van een aankoop binnen een vennootschap

1. Voordeel van alle aard

Woont u in een woning die eigendom is van uw vennootschap, dan moet u hiervoor uw vennootschap vergoeden. Voor wie dit niet doet zal het zogenaamde voordeel van alle aard dienaangaande belast worden.  Hierdoor dienen er meer sociale zekerheidsbijdragen betaald te worden en de fiscale druk in de personenbelasting stijgt ook.

2. De meerwaardeproblematiek

De meerwaarde die de vennootschap op de verkoop van haar eigendom maakt, wordt in principe belast.

Wat overblijft van uw meerwaarde zit bovendien nog in uw vennootschap. Wilt u de gelden aan de vennootschap onttrekken dan betekent dit bijkomend nog een roerende voorheffing van 15% of 25% of 10% in geval van liquidatie.

3. Onroerend inkomen

Wie een (gebouwd) onroerend goed verhuurt aan een particulier die dit niet beroepsmatig aanwendt, merkt dit maar beperkt in de personenbelasting.  Zijn onroerend inkomen neemt toe met het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een index en bijkomend verhoogt met 40%. Hoeveel huur hij ontvangt is dus niet relevant.

Een vennootschap die ditzelfde onroerend goed verhuurt dient de huurinkomsten op te nemen bij haar winst.

Heeft u nog vragen? Wenst u een vrijblijvende en kosteloze simulatie? Aarzel niet en contacteer ons via 0475 799 359 of via bvanderpaal@finb.be

About these ads

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s