Lexicon

Lexicon : Verklarende woordenlijst hypothecaire leningen

Hieronder geven we nadere toelichting bij een aantal begrippen en termen op die u zal tegenkomen in uw zoektocht naar een hypothecaire lening. Heeft u nog vragen contacteer ons dan geheel vrijblijvend en kosteloos via 0475 799 359 of via woonleningen@gmail.com

verklarende woordenlijst en betekenis begrippen hypothecaire leningen en kredieten

Bouwsparen

Mits voldaan is aan enkele voorwaarden en beperkingen (die hierna besproken worden) kan het bouwsparen van toepassing zijn op de volgende kredieten :

  • Woonkredieten (hypothecaire kredieten) afgesloten voor 1 januari 2005.
  • Woonkredieten afgesloten vanaf 1 januari 2005 indien nog interesten worden afgetrokken van woonkredieten afgesloten voor 1 januari 2005.

Het bouwsparen komt neer op een belastingvoordeel voor wie  zijn eigen woning financiert via een hypothecair krediet. Concreet bestaat dit belastingvoordeel uit een belastingvermindering of een korting die wordt toegestaan op de verschuldigde personenbelasting.  Deze belastingvermindering kan worden toegekend in verband met sommige verzekeringsproducten en in verband met sommige kredieten die een belastingplichtige afsluit in het kader van de bouw, de aankoop of de verbouwing van zijn enige woning (of van zijn eigen woning gelegen in België).
Men spreekt ook van de “verhoogde vermindering voor bouwsparen”.  De vermindering voor het bouwsparen is inderdaad hoger dan de belastingvermindering voor het “lang termijnsparen”.
De vermindering voor het “lange termijnsparen” is voorbehouden voor een aantal financiële- en verzekeringsproducten die eerder in de sfeer van het sparen of beleggen op langere termijn te situeren zijn.

Het bouwsparen kan van toepassing zijn wanneer een hypothecair krediet wordt afgesloten om de bouw, de aankoop of de verbouwing van een “enige” woning te financieren. In dat geval kan mogelijk een belastingvermindering bekomen worden in verband met :

  1. De kapitaalaflossingen van dat hypothecair krediet, op voorwaarde dat het krediet een duurtijd van ten minste 10 jaar heeft.
  2. De premies van een individuele levensverzekering die uitsluitend dient voor de wedersamenstelling van het ontleende kapitaal van het hypothecair krediet of als waarborg voor de terugbetaling van het hypothecair krediet. Dit zijn de premies voor een schuldsaldoverzekering.

De fiscale wet laat de belastingvermindering voor het bouwsparen slechts in beperkte mate toe, namelijk voor zover de kapitaalaflossingen of de premies betrekking hebben op een eerste schijf van de kredieten(en) die voor de woning in kwestie werd(en) aangegaan.

Het belastingvoordeel voor premies van beleende polissen en kapitaalaflossingen van hypothecaire kredieten bestaat in een belastingvermindering : op de verschuldigde personenbelasting wordt een vermindering of een korting toegestaan.

In het regime van het bouwsparen wordt die vermindering berekend tegen het marginale tarief van de ontlener. Dit betekent dat de vrijstelbare premies of kapitaalaflossingen vermenigvuldigd worden met het belastingtarief dat van toepassing is op de hoogste inkomensschijf van de ontlener. Dit belastingtarief is minimaal gelijk aan 25 % en maximaal gelijk aan 50 %. Het resultaat van die vermenigvuldiging wordt afgetrokken van de berekende personenbelasting.


De personenbelasting vóór toepassing van de vermindering voor het bouwsparen bedraagt 12.000 EUR. De premies en kapitaalaflossingen waarvoor die vermindering kan worden toegepast bedragen 1.250,00 EUR en het marginaal tarief is gelijk aan 50 %.
De belastingvermindering voor bouwsparen bedraagt bijgevolg 1.250,00 x 50 % = 625,00 EUR en wordt afgetrokken van de vooraf berekende belasting.

De eindbelasting bedraagt dus 12.000,00 EUR – 625,00 EUR = 11.375,00 EUR.

Voor echtgenoten kan deze vermindering desgevallend voor elke echtgenoot toegepast worden.

Indien de verhoogde belastingvermindering van het bouwsparen eventueel in concurrentie treedt met de (aan een lager tarief toe te passen) belastingvermindering voor het lange termijnsparen, verleent het berekeningsprogramma van de belastingadministratie automatisch voorrang aan de vermindering voor het bouwsparen.

Cap en floor

Wanneer u kiest voor een variabele rentevoet zal deze veelal gepaard gaan met een CAP en een FLOOR. De cap en floor bepaalt de grenzen waarbinnen uw rentevoet kan stijgen of dalen.

Bijvoorbeeld: een variabele rentevoet 1/1/1 met cap +3%/-3%

Hier is de cap +3% (stijgen) en de floor  -3% (dalen) ten opzicht van de oorspronkelijke rentevoet.

Merk op dat er bovendien wettelijk is bepaald dat een rentevoet maximaal mag verdubbelen tijdens de looptijd van het krediet. Bedraagt je rentevoet bijvoorbeeld 2,8%, dan kan deze maximaal verdubbelen naar 5,6% en is een maximale stijging (cap) van 3% dus niet van toepassing.

Handlichting

Een hypotheek of  hypothecaire inschrijving blijft geldig gedurende een termijn van 30 jaar. Na 30 jaar dooft de hypotheek automatisch en zonder kosten uit.

Dit betekent vaak dat de hypotheek nog verder kan lopen nadat een krediet reeds volledig is terugbetaald. Dit kan vervelend zijn wanneer u bijvoorbeeld het gehypothekeerde onroerend goed wil verkopen of wanneer u opnieuw een hypothecair krediet bij een andere kredietgever wenst aan te gaan met het afbetaalde eigendom als onderpand.

In zo’n situatie is het nodig om de hypotheek te laten schrappen.

De hypotheekbewaarder kan de hypotheek schrappen als hij daartoe de opdracht krijgt vanwege de schuldeiser. Deze schrapping moet, zoals de vestiging van de hypotheek, gebeuren via een notariële of authentieke akte.

De schrapping wordt soms ook de “opheffing” of de ” doorhaling” of de “handlichting” van de hypotheek genoemd.

Aan de schrapping zijn ook bepaalde kosten verbonden. Deze kosten zijn evenwel heel wat lager dan de kosten van de inschrijving van de hypotheek.

Hypothecaire inschrijving

Een hypotheek is een waarborg, een garantie voor een kredietgever of een schuldeiser.

Een lening die wordt aangegaan om een woning of een ander onroerend goed aan te kopen, is meestal een project over een langere termijn. Gedurende de looptijd van het krediet kan er veel gebeuren. Als bescherming tegen allerlei onverwachte gebeurtenissen die zich kunnen voordoen, zal de kredietgever “een hypotheek nemen” op het aangekochte onroerend goed, eventueel aangevuld met bijkomende inschrijvingen op andere onroerende goederen in het bezit van de kredietnemer.

De hypotheek geeft aan de kredietgever het recht om het onroerend goed openbaar te laten verkopen indien de kredietnemer niet terugbetaalt zoals afgesproken.  Bovendien geeft de hypotheek aan de kredietgever het recht om de opbrengst van de verkoop in de eerste plaats te gebruiken om de schulden van de kredietnemer aan te zuiveren.

Of met andere woorden : de waarborg van de kredietgever is het recht dat hij heeft om het gehypothekeerde goed te laten verkopen.

Wanneer de opbrengst van de verkoop groter is dan de uitstaande schuld, ontvangt de kredietnemer het overblijvende saldo, tenzij er nog andere schuldeisers zijn die aanspraak maken op een deel van de verkoopopbrengst.

Het bedrag waarvoor een hypotheek genomen wordt, kan groter zijn dan het bedrag van de schuld bij de kredietgever. Wanneer de kredietgever zijn hypotheek moet uitvoeren, zal hij onvermijdelijk kosten hebben. Door het hogere bedrag van de hypotheek zijn ook deze kosten gewaarborgd. Meestal wordt voor de hypotheek het ontleende bedrag verhoogd met 10% en met een bedrag dat gelijk is aan 3 jaar intresten. Het bedrag waarvoor bijkomend een hypotheek wordt genomen, noemt men ook de “aanhorigheden”.

Hypothecaire opzoekingen

Een aangekochte onroerend goed kan belast zijn met hypotheken, beslagen en andere schulden. Als u een onroerend goed aankoopt, wilt u er natuurlijk zeker van zijn dat het vrij is van hypotheken en schulden. Daarom voert de notaris een opzoeking uit op het hypotheekkantoor.

Indien er nog hypothecaire inschrijvingen ten laste van de verkoper op het eigendom ingeschreven staan, zal de notaris contact opnemen met de schuldeisers (bank, kredietinstelling, overheidsinstelling of andere) teneinde een afrekening te vragen en hun akkoord om doorhaling voor de hypothecaire inschrijving te bekomen (ook wel handlichting genaamd).

Op het moment van de uitbetaling van de verkoopprijs zal de notaris de bestaande schulden die het onroerend goed belasten inhouden en terugbetalen aan de schuldeiser(s). De notaris van de verkoper zal nadien het nodige doen voor het opstellen van het doorhalingscertificaat waardoor de hypotheekbewaarder de toestemming krijgt deze oude hypothecaire inschrijving te schrappen.

Kredietmakelaar

Een kredietmakelaar is een onafhankelijk persoon die met de nodige expertise en discretie voor u op zoek gaat naar een hypothecaire kredietformule op uw maat, bij de kredietmaatschappijen die u vandaag de beste voorwaarden geven. Kredietmakelaars werken veelal vrijblijvend en kosteloos voor u als klant, aangezien ze vergoed worden door de kredietmaatschappij. Zij bieden een noodzakelijk alternatief op de vaak éénzijdige of te dure voorstellen van uw thuisbank.

Looptijd

De afgesproken termijn binnen dewelke het krediet dient te worden afgelost. Deze kan vast zijn of, bij een accordeon formule, variabel. Bij vervroegde terugbetaling wordt een wederbeleggingsvergoeding aangerekend.

Quotiteit

De quotiteit van een hypothecaire lening is de verhouding tussen de waardborgen en het ontleende bedrag. De waarborgen zijn hier meestal in de eerste plaats de waarde van het te kopen of te bouwen onroerend goed, eventueel aangevuld met andere eigendommen, maar mogelijks ook met spaarplannen zoals een pensioenfonds, een Tak 21 belegging, een IPT, ….

De quotiteit is mee bepalend bij het verkrijgen van een rentevoet. Als U bv. € 200.000 ontleent voor een pand dat € 200.000 EUR waard is, dan heeft U een quotiteit van 100 % (200.000/200.000). Heeft U echter nog een buitenverblijf met een overwaarde t.o.v. het openstaand kapitaal van € 50.000, dan kan de kredietinstelling overwegen dit mee in waarborg te nemen. Uw quotiteit bedraagt dan 80% (200.000/200.000+50.000).

Hoe lager de quotiteit, hoe lager het risico voor de kredietinstelling. Deze geeft daarom ook de beste rentevoeten bij lagere quotiteiten. Het omgekeerde is ook waar: hoe hoger de quotiteit (en je kan tot 125 % gaan), hoe groter het risico voor de bank. Dit vertaalt de bank in een duurdere rentevoet.

Referte-index

Het aanpassen van de variabele rentevoet gebeurt aan de hand van de referte-indexen.

Bij het afsluiten van een hypothecaire lening doe je er goed aan de bijhorende referte-index te bekijken. De marge tussen deze index en jouw rentevoet mag de bank namelijk gedurende de gehele periode van de lening behouden (dit binnen een vooraf gestelde maximum en minimum daling).

De referte index van toepassing is deze van de voorafgaande maand van de kredietaanvraag.

Doe je een kredietaanvraag in december 2012, dan is de referte index van november 2012 van toepassing.

Deze referte indexen worden maandelijks gepubliceerd in het Belgisch staatblad.

Registratie

De registratierechten – heel vaak ‘schrijfgeld’ genoemd – zijn de kosten die men betaalt voor het opstellen van een notariële akte. Hoe hoger het bedrag, hoe hoger het schrijfgeld. Voor kleine woningen met een kadastraal inkomen kleiner dan 745, spreekt met van een ‘klein beschrijf’: 5 % van de verkoopwaarde. Bij een ‘groot beschrijf’ is dat 10 % van de verkoopwaarde.

Meeneembaarheid of vrijstelling van registratierechten

Wanneer je nooit eerder een onroerend goed in Vlaanderen kocht en je bovendien aan bepaalde voorwaarden voldoet, heb je recht op een vrijstelling – tot 15.000 euro – voor de registratierechten. Sinds 1 januari 2009 mag je hier 10.000 euro (groot beschrijf) of 20.000 euro (klein beschrijf) bijtellen als je een woonkrediet van minstens 100.000 euro afsluit. Dit zogenaamde bij-abattement levert je nog eens 1.000 euro korting op.

Kocht je wel al een woning in het Vlaams Gewest, dan mag je de eerder betaalde registratierechten meenemen – tot 12.500 euro. Dit geldt niet voor de regeling van het bij-abattement.

Vrijstelling

• Op een eerste schijf van 15.000 euro. Als je in aanmerking komt voor het bij-abattement loopt de schijf op tot 25.000 euro (groot beschrijf) of 35.000 euro (klein beschrijf).

• Het moet gaan om een hoofdverblijfplaats (woning of bouwgrond), gelegen in het Vlaams Gewest.

• De hoofdverblijfplaats moet gevestigd worden binnen de 2 jaar wanneer het om een woning gaat en binnen de 5 jaar in het geval van een bouwgrond.

• Je mag als koper op de datum van de verkoop geen ander onroerend goed – dat bedoeld is voor bewoning – in volle eigendom bezitten. Deze verklaring moet mee opgenomen worden in de notariële akte.

• De vrijstelling is niet combineerbaar met de meeneembaarheid van de in het verleden betaalde registratierechten.

Meeneembaarheid door verrekening

• Deze meeneembaarheid is van toepassing bij de aankoop van een nieuwe woning, wanneer de oude hoofdverblijfplaats al verkocht is.

• Maximum 12.500 euro van in het verleden betaalde registratierechten kan worden meegenomen.

• De aankoop van het onroerend goed moet door een natuurlijke persoon gebeuren en het goed moet bedoeld zijn als hoofdverblijfplaats. De akte voor de aankoop van de tweede woning (of bouwgrond) moet verleden zijn maximum twee jaar na de verkoop van de eerste woning.

• Beide onroerende goederen moeten in het Vlaams Gewest gelegen zijn.

• Ook de meeneembaarheid moet hetzij in de notariële akte worden opgenomen, hetzij via een afzonderlijk verzoek dat de akte vergezelt.

• De hoofdverblijfplaats moet binnen twee jaar na het verlijden van de akte gevestigd worden in het geval van een woning. In het geval van een bouwgrond moet dit binnen de drie jaar gebeuren.

• De verrekening kan niet hoger uitvallen dan de registratie verschuldigd op de tweede aankoop.

Meeneembaarheid door teruggave

• Deze vorm van meeneembaarheid is van toepassing wanneer de nieuwe hoofdverblijfplaats wordt gekocht, voordat de oude wordt verkocht.

• Maximum 12.500 euro van in het verleden betaalde registratierechten kan worden teruggegeven

• De aankoop van het onroerend goed moet door een natuurlijke persoon gebeuren en het goed moet bedoeld zijn als hoofdverblijfplaats.

• De akte voor de aankoop van de tweede woning (of bouwgrond) moet verleden zijn maximum twee jaar na de verkoop van de eerste woning.

• Beide onroerende goederen moeten in het Vlaams Gewest gelegen zijn.

• Ook de meeneembaarheid moet hetzij in de notariële akte worden opgenomen, hetzij via een afzonderlijk verzoek dat de akte vergezelt.

• De hoofdverblijfplaats moet binnen twee jaar na het verlijden van de akte gevestigd worden in het geval van een woning. In het geval van een bouwgrond moet dit binnen de drie jaar gebeuren.

• De meeneembaarheid door teruggave is niet cumuleerbaar met teruggave bij wederverkoop binnen de twee jaar. (art 212 W. Reg.)

Variabiliteit

Als u een woonkrediet afsluit kiest u bij aanvang voor een vaste, een variabele of een semi-variabele rentevoet. U beslist hiermee in welke mate dat uw rentevoet, en dus ook uw maandlast, kan wijzigen gedurende de looptijd van de lening.

Variabele rente

De laagste maandlasten vindt u bij de leningen met variabele rentevoet. Logisch, wanneer de bank weet dat ze over enkele jaren de rente kan aanpassen hoeft ze daarvoor nu geen veiligheidsmarge te voorzien en kan ze scherpere voorwaarden bieden. Bij leningen met een variabele rente, hebben de renteherzieningen plaats op vaste tijdstippen, bijvoorbeeld om de drie jaar (dan spreekt men van een 3/3/3-lening), om het jaar (1/1/1-lening) of om de vijf jaar (5/5/5-lening).

Bijna alle banken bieden tegenwoordig ook 10/5/5-leningen aan. Die zijn erg aantrekkelijk omdat de meeste kopers of bouwers tijdens de eerste helft van de lening absoluut niet het risico willen lopen dat hun afbetaling stijgt. Na tien jaar wordt hun financiële ademruimte doorgaans al iets groter (door de muntontwaarding, het gestegen inkomen) en heeft een rentestijging zodoende minder impact.

Semi-variabel

Meestal zijn er bij leningen met een variabele rentevoet maximale schommelingsmarges (zie CAP) voorzien. Zo kan u bijvoorbeeld kiezen voor een 5/5/5-lening waarvan de rente bij een herziening maximaal met 2 procent kan stijgen of dalen. Deze maximale schommelingsruimte verschilt van bank tot bank.

Wederbeleggingsvergoeding

Wanneer ik mijn lening of een gedeelte ervan vervroegd terugbetaal, moet ik een vergoeding voor wederbelegging betalen. Wat houdt dit in?

De wet op het woningkrediet stipuleert uitdrukkelijk dat de kredietnemer een absoluut recht heeft om zijn lening volledig vervroegd terug te betalen. De gedeeltelijke vervroegde terugbetaling mag evenmin uitgesloten worden, maar de kredietnemer kan dan wel geringe beperkingen opleggen. Vast staat evenwel dat de lener minstens 1 maal per jaar een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling moet kunnen uitvoeren en dat hij, op elk ogenblik, gedeeltelijke terugbetalingen moet kunnen uitvoeren die minstens 10% van het oorspronkelijk geleende kapitaal bedragen.

Bijna alle contracten voorzien in dit geval ook dat er, naar aanleiding van deze vervroegde terugbetaling, op het terugbetaalde bedrag een eenmalige extra vergoeding dient betaald te worden aan de uitlener, ‘wederbeleggingsvergoeding’ genoemd. Deze wederbeleggingsvergoeding is wettelijk beperkt tot 3 maanden intrest op het terugbetaalde gedeelte.

De Woonbonus

Sinds 2005 wordt bij de berekening van het belastingvoordeel gewerkt met een veralgemeende fiscale korf: de “woonbonus“. In die korf komen volgende bedragen terecht:

  • de kapitaalaflossingen voor de afbetaling van het krediet
  • de betaalde interesten op het krediet
  • de premies voor levensverzekeringen die de terugbetaling van het krediet waarborgen (de zogenaamde “gebonden levensverzekeringen” zoals b.v. de schuldsaldoverzekering)

In de fiscale korf mag je naar eigen keuze de kapitaalaflossingen, interesten en premies van de gebonden levensverzekeringen inbrengen. Je bent niet verplicht om alle elementen te gebruiken. Zo is het mogelijk om de premies voor de schuldsaldoverzekering niet in te brengen wanneer de andere twee elementen de korf reeds volledig vullen.

Om een fiscale vrijstelling op de kapitaalaflossingen en interesten te bekomen, gelden de volgende voorwaarden:

  • het krediet moet gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving
  • het krediet moet aangegaan worden met als doel het verwerven of behouden van een in België gelegen enige en eigen woning
  • het krediet moet een looptijd hebben van minimum 10 jaar
  • het krediet moet afgesloten zijn bij een financiële instelling met zetel in de Europese Economische Ruimte (dit is de Europese Unie plus IJsland, Noorwegen en Liechtenstein)

Om een fiscale vrijstelling op de premies voor de schuldsaldoverzerkering te bekomen, gelden de volgende voorwaarden:

  • de verzekering moet onderschreven zijn vóór de leeftijd van 65 jaar
  • de ontlener moet de verzekering op eigen hoofd afsluiten
  • de begunstigde is de persoon (of de personen) die de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning verwerft
  • in geval van een voordeel bij leven (b.v. bij een gemengde levensverzekering) moet de minimumduur van het contract 10 jaar bedragen. Bovendien moet de begunstigde in dit geval de verzekeringnemer zelf zijn, en mag het kapitaal niet uitgekeerd worden vóór de leeftijd van 65 jaar

Let op: je bent niet verplicht om de premies van je schuldsaldoverzekering in te brengen in je belastingen.

Voor het aanslagjaar 2013 (inkomsten uit het jaar 2012) gelden de volgende bedragen:

  • De fiscale korf bestaat uit een basisbedrag van € 2.200.
  • Dit bedrag wordt verhoogd met een bijkomend bedrag van € 730 voor de eerste 10 jaar van het hypothecair contract. Daar komt nog eens een bedrag van € 70 bij wanneer je 3 of meer kinderen ten laste hebt op 1 januari na het jaar waarin je het krediet hebt afgesloten.

Deze bedragen worden ieder jaar geïndexeerd. Bij de bepaling van het aantal kinderen wordt een gehandicapt kind als 2 kinderen gerekend.

De bijkomende bedragen (€ 730 + € 70) gaan verloren zodra je niet langer voldoet aan de voorwaarde van enige woning.

Iedere belastingplichtige komt voor hetzelfde bedrag in aanmerking, ongeacht het belastbaar inkomen. Je krijgt een fiscale vrijstelling op de kapitaalaflossingen, interesten en betaalde premies voor levensverzekeringen die de terugbetaling van de hypotheek waarborgen (b.v. de schuldsaldoverzekering), begrensd door de fiscale korf. Voor het aanslagjaar 2013 (inkomsten uit het jaar 2012) bedraagt het belastingvoordeel 45% (verhoogd met de gemeenteopcentiemen) van het vrijgestelde bedrag.

De gemeentebelasting wordt aangegeven op je aanslagbiljet en ligt gemiddeld rond 7%. De gemeenteopcentiemen zijn ook te vinden op fiscus.fgov.be. Let op: dit zijn niet de gegevens voor het meest recente aanslagjaar. Hou de site in de gaten voor de recentste gegevens.

Een Reactie op “Lexicon

  1. Pingback: UPDATE – Verklarende lijst termen en begrippen hypothecaire leningen | Hypothecaire leningen, vermogensbeheer, verzekeringen – tarieven, analyse en advies

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s